El abogado Salvador Makluf lleva dos décadas vinculado al área legal inmobiliaria. Es cofundador de Corredores Exitosos, una academia de formación en la materia, y autor de numerosos libros. Entre ellos, Manual Práctico para Arrendadores y Arrendatario (2015), Manual para Arriendo de Bienes Raíces (2018), El ABC del Corretaje de Propiedades. Guía Práctica y Legal sobre Bienes Raíces (2020).
Un problema que afectó a su padre lo acercó a esta temática. En 1999, luego de un juicio de tres años, un inquilino desocupó una propiedad de su progenitor. Se trató de una persona que arrendó un local comercial, pero no pagó durante todo ese periodo. Al momento de entregar el espacio se dieron cuenta que estaba todo destruido. “Me percaté de que hay muchos que se aprovechan de la voluntad de las buenas personas. Luego cree un blog donde respondía diversas preguntas en temas inmobiliarios. Después escribí mi primer libro y poco a poco fui metiéndome en este ámbito”, cuenta.
De hecho, posee su propio estudio jurídico Salvador Makluf Abogados, donde cuenta con especialistas en Derecho Inmobiliario, Derecho Civil, Derecho Corporativo y Derecho Penal. A la fecha, han llevado varias causas respecto a problemas con inmobiliarias y de arriendos impagos, que son las más comunes.
Precisamente, este último punto es lo que abordó en su libro ¿Cómo Elegir un Arrendatario Perfecto?, publicado en 2021, que repasa un montón de aspectos relacionados a la materia. Y no solo de ella, puesto que el escrito también cuenta respecto a la historia de la vivienda y del arriendo, hablándonos sobre las actividades productivas y extractivas, Ley de Habitaciones Obreras, construcciones bajo la Ley de 1906, Ley de Habitaciones Baratas, sobretasas para los sitios eriazos, creación del Serviu, entre otras áreas, que entregan un contexto respecto al tema del alquiler en Chile.
El texto -de más de 350 páginas- cuenta con cerca de 15 capítulos, que profundizan respecto a temáticas referidas al arriendo, perfil y selección de arrendatarios; arriendo a personas naturales; a personas naturales extranjeras; arriendo a personas jurídicas; entrevista personal y contrato de arrendamiento; acta de entrega, inventario y finiquito de contrato; deudores morosos; Boletín Comercial; Certificado de Deudas Financieras de la CMF, evaluación bancaria, entre otros.
-¿Qué lo inspiró a escribirlo?
-Como he visto miles de juicios de arriendo, la intención del libro fue traspasar este conocimiento y que las personas no se encuentren con el gurú de la morosidad. El público que va dirigido este texto son los más de dos millones de chilenos que tienen una sola propiedad y que muchas veces la arriendan para mejorar su pensión. También lo pensé para inversionistas y para corredores de propiedades: así no le pasen gato por liebre. El ABC del Corretaje me tomó cinco años hacerlo, y este libro lo hice en seis meses. Lo escribí entre enero a julio de 2021, y en él se plasman mis 20 años de experiencia en el rubro inmobiliario. Es un texto súper completo. Es mucho más que el título: condensa mucha información. Hay un código QR dentro del libro, que puede escanearlo con su celular y eso lo lleva a videos de mi canal de YouTube (Salvador Makluf). El escrito entrega bastantes consejos prácticos. Es una especie de guía práctica para propietarios. Un paso a paso de lo que tienes que hacer.
-¿Qué destaca del texto?
-Todos podemos deber plata en algún punto. El inconveniente se genera cuando los propietarios tienen compromisos financieros. Por ejemplo, una persona con perfil de incumplimiento puede provocar que usted tenga problemas en caso de estar pagando con ese arriendo el dividendo de la propiedad. En ese sentido, hay varios capítulos que pueden ser de interés para los propietarios. Uno de ellos se llama Señales de Alerta. En Chile es recurrente que se pidan muchos papeles. Pero hay bandas especializadas que se dedican falsificarlos. Mi crítica constructiva es que no vea solo lo que documentan, sino que también debe verificar si estos papeles sean reales. También debe pedir referencias de ex arrendadores. Hacer una entrevista personal con candidatos. En un apartado se explica qué tipos de preguntas hacerles. Por ejemplo, cuánto tiempo va a vivir, cuántas personas son, si tiene mascota, si es fumador o no. La idea es que uno sea una especie de investigador. Analizar aspectos como si la persona es puntual, si llega a la hora. Con todos esos antecedentes puede saber si es que le van a cumplir. El libro habla respecto a los tipos de deudores: están los ocasionales, los que no pueden pagar por motivos mayores, y los sinvergüenzas.
Sea precavido
-¿Qué errores cometen las personas a la hora de arrendar una propiedad?
-Hay muchos que no escrituran el contrato. Aunque sea el papá, la mamá, la hermana o la novia uno siempre debe firmar un contrato de arriendo. Calculo que cerca del 8 y 10% de los contratos que se hacen en Chile son verbales. Hay decenas de propiedades que no tienen un contrato en Chile. El problema es que se complica el juicio. Uno puede corroborar que te deben plata con el contrato de arriendo, con el contrato físico. Pero cuando no hay uno se deben presentar testigos y llevar un receptor judicial. Los testigos no pueden ser amigos ni familiares. Es difícil que alguien pueda declarar cuál es el monto de la renta o cuando se arrendó. Si el contrato es verbal o consensual, se presume que la renta es la que dice el arrendatario, o sea, es como un castigo para el dueño que no escritura un contrato. Por ejemplo, si el propietario dice que el arriendo sale $400.000 y el arrendatario $200.000, el tribunal va a presumir que la renta es por $200.000.
-¿Muchos se apuran?
-Sí, ocurre que hay gente que está apremiada, ya sea por deudas, apuro económico, porque necesita viajar y dejar arrendada su propiedad o por equis motivos y no hacen la validación de los antecedentes. Eso aumenta el nivel de riesgo de tener a un don Ramón (personaje de ficción de la serie mexicana Chavo del Ocho). También he detectado que en Chile solo se revisa el nivel de ingresos de las personas. ¿Es un buen candidato una persona que gana $2.000.000? Depende, es mi respuesta. Si gano eso al mes, y la propiedad sale $500.000, obviamente puedo cumplir, pero el tema es que los propietarios no se fijan del nivel de endeudamiento de los arrendatarios. Puede ser que esa persona debe pagar cuotas mensuales por $2.500.000, entonces ya no será un buen candidato. El Certificado de Deudas Financieras se puede obtener a través de la Comisión para el Mercado Financiero. Hay que fijarse en el nivel de ingresos, egresos y de endeudamiento y en el comportamiento comercial del candidato. El libro lo que hace es minimizar el riesgo a la hora de entregar la propiedad en arriendo.
-¿Con qué perfil hay que tener cuidado?
-En nuestra experiencia, hay que tener cuidado con las personas encantadores y elocuentes: hablan mucho y demuestran poco. Lo que hay que comprobar es que la persona sea responsable. Una recomendación que entregamos en el libro es que las personas sean más activas con el arriendo. Es bueno que vayan y visiten la propiedad, que verifiquen que esté todo pagado, que revise el estado de los gastos comunes. Uno debe cuidar su patrimonio. La idea de este libro es que las personas se ahorren un juicio de arriendo. Se pueden ahorrar millones haciendo las cosas bien.
-¿Qué opina de la industria de arriendos?
-Falta mucho profesionalizar esta industria. En Chile no hay un Dicom o un boletín de la Cámara de Comercio para arrendatarios morosos. Si bien existen algunas herramientas, son muy restringidas. Por otro lado, la nueva Ley de Arriendos es muy mala: se pudieron hacer cambios más contundentes. Mi recomendación es que las personas destinen su plata a elegir a un buen corredor inmobiliario. Así se evitan estar metidos en un juicio de arriendo que dure 18 meses.
El libro se consigue por $20.000 y está disponible en Arrendatarioperfecto.com, Feria Chilena del Libro, Librería Antártica, Buscalibre, y en más de 80 puntos de venta.
(Publicado originalmente en: www.diarioinmobiliario.cl)
