La ley de arrendamiento de predios urbanos rige las relaciones entre las partes, esto es, arrendador y arrendatario en lo que respecta a este importante contrato. Por ello, esta es la instancia en que se pueden mejorar los tiempos de tramitación de esta especie de procesos judiciales, no tan sólo hacer una modificación parcial.
El parlamento debe tomar en consideración aspectos netamente procesales a efectos de darle continuidad y brevedad, es decir no solamente es crear una medida precautoria que devuelva el inmueble arrendado en determinados casos.
Al respecto, el Senado propuso un nuevo artículo: 20 inciso segundo, que solicita se modifique en el siguiente tenor: «Cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario».
El proyecto de ley, en su totalidad, fue aprobado con el voto favorable de 32 senadores de un total de 43 en ejercicio, luego fue derivado a la Cámara de Diputados.
En ese contexto, se ha insistido en la necesidad de poder implementar ciertas modificaciones importantes a la actual legislación, más allá de las propuestas actuales.
Propuestas no incluidas en la iniciativa
Notificaciones
En diciembre de 2021 entró en vigencia una importante modificación del Código de Procedimiento Civil [CPC], que permite que los litigantes puedan ser notificados a través de un correo electrónico para determinadas resoluciones, pero sólo desde el momento en que se hacen parte en el proceso.
¿Qué sucede si no se han hecho parte?
Rigen las notificaciones a través de los receptores judiciales, con los costos y demoras asociadas.
Correo Electrónico a través de la CUV
Para evitar estos inconvenientes proponemos que, a través de la Clave Única Virtual del Registro Civil e Identificación, todos los habitantes de Chile deban ingresar un correo electrónico dentro de un plazo a determinar [que podría ser de tres meses], y que en dicha dirección electrónica se le puedan notificar todas las resoluciones judiciales, sin excepción.
La digitalización debe ser el pilar que nos lleve a mejorar los tiempos de respuesta de la Justicia, además de disminuir los costos de entrada.
Sin duda existen en el país personas que no cuentan con estas herramientas, relativo a ello se podrán buscar alternativas de solución en el tiempo intermedio; sin perjuicio de eso en Chile 15.780.000 personas tienen acceso a Internet y, por ende, a la posibilidad de acceder a sus cuentas de correos.
Costos asociados
Una notificación de una demanda puede valer entre los $ 35.000 y los $150.000. Si son dos demandados ese costo se duplica. Si se quiere recuperar una propiedad se procede mediante la actuación de un receptor judicial, aquel puede valer entre $ 300.000 hasta $ 1.500.000 inclusive. Es decir, a una persona a la cual no se le pagan las rentas debe subsistir y/o pagar dividendos; se le adeudan gastos básicos y comunes, debiendo pagar a un letrado y a los receptores judiciales para recuperar lo suyo.
Si bien existe un arancel para los receptores, estos aplican los valores en función del territorio, es decir referido a la lejanía del domicilio en donde se deba practicar la comunicación. Esta materia, sin duda, debe ser objeto de atención de los legisladores.
Notificaciones a las empresas de Servicios Básicos
Hoy es posible notificar a las empresas de servicios básicos a través de un ministro de fe; actuaciones que tienen un valor de $ 35.000 en promedio por cada empresa: agua potable y alcantarillado, gas de red y suministro de energía eléctrica. Por ello hemos propuesto que este tipo de notificaciones se realicen mediante oficios, que son comunicaciones escritas de los tribunales sin costo para los usuarios.
Vacío legal: Subarrendatarios
La presente ley de arrendamiento de predios urbanos contiene un vacío regulatorio, por cuanto se debe juramentar al momento de notificar la demanda al arrendatario sobre la existencia de subarrendatarios; en caso de notificarse mediante el artículo 44 del CPC, este juramento no puede efectuarse. A su vez, en caso que el arrendatario no asista a la audiencia de estilo, tampoco se le podrá efectuar este juramento.
En la etapa de ejecución de la sentencia comparece un subarrendatario solicitando la nulidad de todo lo obrado por falta de emplazamiento, además de la anulación de las actuaciones realizadas hasta el estado de ser notificada la demanda.
Modificación en la absolución de posiciones
Se debe modificar la prueba de absolución de posiciones o confesión de parte, estableciéndose la obligación de acompañar las preguntas o pliego en sobre cerrado al momento de presentar la demanda, o su correspondiente contestación, y que no sea necesario que se cite a una segunda audiencia en caso de incomparecencia de la primera. En la misma primera resolución que se cite a audiencia, se deberá citar al absolvente a comparecer a esta prueba.
Para lo anterior se propone:
Modifíquese el Artículo 8° de la siguiente forma:
En el número 3: Reemplácese el punto y coma «;» por un punto».» y agréguese a continuación la siguiente frase:
«El pliego para la absolución de posiciones deberá presentarse conjuntamente con la presentación de la demanda o su contestación».
Suspensión del lanzamiento
Desalojar hoy a los arrendatarios morosos es bastante complicado por cuánto se debe notificar la demanda, además en algunos tribunales piden el cumplimiento con citación, es ahí donde puede existir oposición; luego de ello un traslado para pasar a un período de prueba, terminando con la sentencia del incidente. En caso contrario se deberá pedir el lanzamiento previa intimación; efectuar esta última mediante un receptor; luego solicitar el lanzamiento sin fuerza pública para finalizar con el auxilio de Carabineros.
Una vez decretado el lanzamiento se puede suspender hasta por 30 días corridos en casos graves y calificados; este incidente puede durar de 1 a 3 meses, por ello se propone que la ley permita que en la sentencia se señale un día y hora en particular para la ejecución de esta actuación, además de prohibir solicitar o suspender esta actuación en el caso de morosidad.
(Publicado originalmente en diarioinmobiliario.com)
(Foto: Agencia Uno)
